1.物業(yè)資質(zhì)可以作為資格條件嗎？

答：不可以。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布了建辦房75號通知，明確今后將不再受理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審定申請和資質(zhì)變更、更換、補證申請。也就是說，以往由政府部門主導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定工作就此取消了。因此，已取消的物業(yè)資質(zhì)不能再作為供應(yīng)商的資格條件或者實質(zhì)性條款了，已取消的物業(yè)資質(zhì)也不易作為加分項。

2.招標(biāo)文件中是否可以要求服務(wù)團隊人員數(shù)量不能少于80人？

答：不可以?！墩少徹浳锖头?wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》（財政部令87號）第十七條規(guī)定，采購人、采購代理機構(gòu)不得將投標(biāo)人的注冊資本、資產(chǎn)總額、營業(yè)收入、從業(yè)人員、利潤、納稅額等規(guī)模條件作為資格要求或者評審因素。

從業(yè)人員屬于規(guī)模條件，這樣設(shè)置會對80人以下的公司造成限制。合理的做法應(yīng)該是只設(shè)置需求崗位配備的最低要求，各不同崗位的具體人數(shù)由投標(biāo)單位自行搭配（有些崗位可兼職，是否兼職是投標(biāo)單位的內(nèi)部管理問題），總服務(wù)人數(shù)由投標(biāo)單位報。

3.招標(biāo)文件將“項目管理人員從業(yè)年限不得少于8年”作為資格條件是否合理？

答：不合理。物業(yè)服務(wù)項目是否能做好，跟從業(yè)年限沒有實質(zhì)性關(guān)系。這屬于“設(shè)定的資格條件與采購項目的實際需求不相適應(yīng)或者與合同履行無關(guān)”。

4.物業(yè)服務(wù)項目采購需求應(yīng)如何編寫？

答：采購人在開展物業(yè)項目招標(biāo)前，必須摸清本單位物業(yè)項目的基本情況，比如物業(yè)地址、占地面積、建筑面積、綠化面積、建筑物情況、車位等，以及物業(yè)服務(wù)范圍、物業(yè)服務(wù)期限及入駐時間、可提供給物業(yè)的辦公和住宿條件等。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)涵蓋房屋日常養(yǎng)護維護、設(shè)備設(shè)施運行維護、保潔服務(wù)、保安服務(wù)、綠化服務(wù)、會議服務(wù)等；物業(yè)工作人員要求涉及項目經(jīng)理資質(zhì)要求、項目主要管理人員資質(zhì)要求、技術(shù)人員資質(zhì)要求、服務(wù)人員要求及考核、培訓(xùn)上崗等其他要求；物業(yè)管理相關(guān)要求包括保密相關(guān)要求、小修費用標(biāo)準(zhǔn)、耗材等低值易耗品費用承擔(dān)、加班費用說明、管理考核指標(biāo)及獎罰措施及其他管理要求；設(shè)備設(shè)施情況具體為樓宇主體結(jié)構(gòu)、裝修情況和設(shè)備設(shè)施清單。

5.通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照哪些時限完成物業(yè)管理招標(biāo)工作？

答：

（1）新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

（2）預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（3）非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

6.物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)文件中給出的投標(biāo)文件格式能更改嗎？

答：有的格式涉及到實質(zhì)性條款，有的則為形式性條款。具體如何判斷，還要以招標(biāo)文件的約定為準(zhǔn)。對于不影響投標(biāo)文件實質(zhì)內(nèi)容部分則應(yīng)放寬處理?！蛾P(guān)于促進政府采購公平競爭優(yōu)化營商環(huán)境的通知》（財庫〔2019〕38號，以下簡稱38號文）中規(guī)定，采購人、采購代理機構(gòu)對投標(biāo)（響應(yīng)）文件的格式、形式要求應(yīng)當(dāng)簡化明確，不得因裝訂、紙張、文件排序等非實質(zhì)性的格式、形式問題限制和影響供應(yīng)商投標(biāo)（響應(yīng)）。

根據(jù)38號文，項目評審應(yīng)重實質(zhì)輕形式。并將投標(biāo)文件裝訂、紙張、文件排序列為非實質(zhì)性問題。也要求對投標(biāo)（響應(yīng)）文件的格式、形式要求簡化、明確。在具體實踐中，建議編制招標(biāo)文件時，應(yīng)明確列出投標(biāo)無效、廢標(biāo)條款，或以清單的形式附在招標(biāo)文件后面，方便投標(biāo)人和評審專家查閱。對于評審專家，應(yīng)慎用“廢標(biāo)權(quán)”，凡招標(biāo)文件未列入投標(biāo)無效、廢標(biāo)條款的，或未列入資格性、符合性審查項的，不應(yīng)判投標(biāo)文件無效。

7.資格審查錯誤怎么辦?

答：重新審查并糾錯。

87號令并未具體規(guī)定采購人或者采購代理機構(gòu)對投標(biāo)人的資格審查錯誤的，該如何處理，但從其他相關(guān)規(guī)定中得知，發(fā)現(xiàn)資格審查錯誤的，應(yīng)當(dāng)重新審查，并視重新審查結(jié)果予以分別處理。

評標(biāo)結(jié)束前發(fā)現(xiàn)錯誤的，應(yīng)該重新審查，改正錯誤。重新審查后，合格投標(biāo)人足3家的，繼續(xù)評標(biāo);合格投標(biāo)人不足3家的，不得評標(biāo)并根據(jù)87號令第四十三條規(guī)定處理。

為盡快發(fā)現(xiàn)是否存在資格審查錯誤，采購人或者采購代理機構(gòu)應(yīng)在審查結(jié)束后盡快將審查結(jié)果告知投標(biāo)人，并要求投標(biāo)人在規(guī)定時間內(nèi)(評標(biāo)結(jié)束前)提出意見，以便盡快發(fā)現(xiàn)和改正錯誤。如果到中標(biāo)結(jié)果公告時再告知審查結(jié)果，將錯過發(fā)現(xiàn)和改正錯誤的機會。同時，采購人或者采購代理機構(gòu)可以采取“雙核”制度，復(fù)查審查結(jié)果，自己發(fā)現(xiàn)錯誤和改正錯誤。

評標(biāo)結(jié)束后、合同履行完畢前發(fā)現(xiàn)錯誤的，應(yīng)該重新審查，改正錯誤。重新審查后，合格投標(biāo)人足3家的，應(yīng)當(dāng)組織原評標(biāo)委員會進行重新評審，重新評審改變評標(biāo)結(jié)果的，書面報告本級財政部門;合格投標(biāo)人不足3家的，根據(jù)87號令第四十三條規(guī)定處理。

《關(guān)于進一步規(guī)范政府采購評審工作有關(guān)問題的通知》(財庫[2012]69號)明確規(guī)定資格性檢查認(rèn)定錯誤可以重新評審。在87號令把資格審查工作改由采購人或者采購代理機構(gòu)負(fù)責(zé)后，發(fā)現(xiàn)資格審查錯誤的，可以組織原評標(biāo)委員會重新評審。

8.是否可以由評標(biāo)委員會進行資格審查?

答：不可以由評標(biāo)委員會進行資格審查。

87號令第四十四條規(guī)定，“公開招標(biāo)采購項目開標(biāo)結(jié)束后，采購人或者采購代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法對投標(biāo)人的資格進行審查”。此條的條文用了“應(yīng)當(dāng)”二字，明確了對投標(biāo)人進行資格審查是采購人或者采購代理機構(gòu)的職責(zé)。采購人或者采購代理機構(gòu)不能放棄自己的職責(zé)，委托評標(biāo)委員會進行資格審查。

87號令第七十八條規(guī)定，“采購人、采購代理機構(gòu)有下列情形之一的，由財政部門責(zé)令限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的，給予警告，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，由其行政主管部門或者有關(guān)機關(guān)給予處分，并予通報;采購代理機構(gòu)有違法所得的，沒收違法所得，并可以處以不超過違法所得3倍、最高不超過3萬元的罰款，沒有違法所得的，可以處以1萬元以下的罰款：(三)未按照規(guī)定進行資格預(yù)審或者資格審查的……”。此條再次在法律責(zé)任中強調(diào)了采購人或者采購代理機構(gòu)進行資格審查的法定責(zé)任，如有違反，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，而不是可以委托評標(biāo)委員會進行資格審查。

87號令第四十六條規(guī)定，“評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)具體評標(biāo)事務(wù)，并獨立履行下列職責(zé)：(一)審查、評價投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件的商務(wù)、技術(shù)等實質(zhì)性要求……”。此條明確了評標(biāo)委員會不負(fù)責(zé)資格審查，評標(biāo)委員會沒有權(quán)利也沒有義務(wù)進行資格審查。采購人或者采購代理機構(gòu)要求評標(biāo)委員會對投標(biāo)人的資格進行審查的，評標(biāo)委員會必須拒絕。

9.資格條件可以澄清嗎？

答：不可以。 87號令明確規(guī)定，采購人或者采購代理機構(gòu)可以對已發(fā)出的招標(biāo)文件、資格預(yù)審文件、投標(biāo)邀請書進行必要的澄清或者修改，但不得改變采購標(biāo)的和資格條件。法律依據(jù)為《政府采購貨物和服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》第二十七條。

10.投標(biāo)無效與廢標(biāo)有什么區(qū)別？

答：投標(biāo)無效大多是開標(biāo)后、評標(biāo)中被確認(rèn)的，是中途退出評標(biāo)。因此，其認(rèn)定是在開標(biāo)后。投標(biāo)無效的確認(rèn)只能是該項目的評標(biāo)委員會。投標(biāo)無效也是僅針對單個投標(biāo)人，

廢標(biāo)是指整個招標(biāo)活動無效或終止，該決定必須是采購代理機構(gòu)或政府采購監(jiān)督管理部門做出。

并不是招標(biāo)中有無效投標(biāo)和投標(biāo)無效就一定導(dǎo)致廢標(biāo)，但所有的投標(biāo)者都被認(rèn)定或確定為無效投標(biāo)和投標(biāo)無效一定會導(dǎo)致廢標(biāo)的結(jié)果。當(dāng)然，也不一定因為沒有無效投標(biāo)和投標(biāo)無效就不能廢標(biāo)。

投標(biāo)人存在下列情況之一的，投標(biāo)無效:

（1）未按照招標(biāo)文件的規(guī)定提交投標(biāo)保證金的；

（2）投標(biāo)文件未按招標(biāo)文件要求簽署、蓋章的；

（3）不具備招標(biāo)文件中規(guī)定的資格要求的；

（4）報價超過招標(biāo)文件中規(guī)定的預(yù)算金額或者最高限價的；

（5）投標(biāo)文件含有采購人不能接受的附加條件的;

（6）法律、法規(guī)和招標(biāo)文件規(guī)定的其他無效情形。

除上述六種情形外的情形不得按投標(biāo)無效處理。

廢標(biāo)有以下幾種情形：

（1）符合專業(yè)條件的供應(yīng)商或者對招標(biāo)文件作實質(zhì)響應(yīng)的供應(yīng)商不足三家的；

（2）出現(xiàn)影響采購公正的違法、違規(guī)行為的；

（3）投標(biāo)人的報價均超過了采購預(yù)算，采購人不能支付的；

（4）因重大變故，采購任務(wù)取消的。